「金利差がなければ借り換えは意味がない」と思っていませんか？
確かに金利差は重要ですが、それだけではありません。
たとえ0.2%〜0.3%程度の小さな差であっても、借り換えによって大きなメリットを得られるケースがあります。
現在の住宅ローン金利の状況（2025年）
2025年現在、住宅ローン固定金利は1.5%〜2.0%と低水準を維持しています。固定金利・変動金利ともに底打ち感はありますが、将来的な金利上昇リスクも意識する必要があります。
例えば：2020年に固定金利2.0%で借りた場合、現在の金利との差は0.2〜0.3%程度。
しかしこのわずかな差でも、団信内容の改善や返済期間の短縮、諸費用の見直しにより、借り換え効果は十分に期待できます。
金利差が小さくても借り換えで得するケース
金利差がわずかでも、以下の条件を満たす場合は借り換えを検討する価値があります。
- 返済期間が15年以上残っている
- 残債が1,000万円以上ある
- 団信保険料が高額
- 今後繰上げ返済の予定がある
たとえば、残債2,000万円・返済期間15年で0.2%の金利差があれば、数十万円単位の利息軽減が期待できます。
おすすめの団信特約付き住宅ローン商品
- 金利の安さで選ぶなら → 住信SBIネット銀行
⇒ 借り換え金利は年0.698%と最安クラス。
⇒ 50歳以下なら「がん保障＋全疾病保障」付きでも金利上乗せなし。 - コスパと楽天ポイント連携を重視するなら → 楽天銀行
⇒ 団信（がん・全疾病）が無料で付帯。
⇒ 事務手数料が安い（楽天口座指定で0.990%）。
⇒ 楽天ポイントが貯まりやすくなる特典あり。 - バランス型＆KDDIユーザーなら → auじぶん銀行
⇒ がん100%保障や夫婦団信の選択肢が豊富。
⇒ ネット完結＆金利も比較的低水準。
⇒ au経済圏ユーザーには相性良し。
【比較詳細】auじぶん銀行 vs SBI・楽天銀行 住宅ローン借り換え（2025年5月時点）
| 項目 | 住信SBIネット銀行 | 楽天銀行 | auじぶん銀行 |
|---|---|---|---|
| 変動金利（借換え） | 年0.698％ | 年0.745% | 年0.829％ |
| 固定金利（10年） | 年1.479% | 年2.080% | 年1.495％ |
| 団信保険料 | 銀行が負担 | 銀行が負担 | 銀行が負担 |
| がん保障（50％） | 金利上乗せなし（50歳以下） | 金利上乗せなし（50歳以下） | 金利上乗せなし（50歳以下） |
| がん保障（100％） | ※詳細不明（上乗せあり） | 金利＋年0.2％（50歳以下） | 金利＋年0.2％（50歳以下） |
| 全疾病保障 | 12ヶ月超で残高0円 | 1年継続で残高0円、36ヶ月まで返済額補償 | 12ヶ月超で残高0円 |
| 夫婦連生団信 | ※記載なし | 金利＋年0.2％で加入可 | 金利＋年0.2％で加入可 |
| 事務手数料 | 借入額の2.2％（税込） | 借入額の0.990％（楽天口座） | 借入額の2.2％（税込） |
| 繰上げ返済手数料 | 無料（条件付き） | 無料 | 一部無料／全額返済：33,000円 |
| ネット完結 | 可（代理店経由） | 可（オンライン相談あり） | 可（オンライン相談あり） |
| シミュレーション例 | 5,000万円／30年で約113万円軽減 | 個別試算が必要 | 2,000万円／25年で月約8,900円軽減 |
※内容は2025年5月時点の情報です。最新情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
最近の住宅ローン商品では、がん特約や三大疾病特約が無料で付帯するケースも増えています。これにより、従来の契約と比較して団信保険料が大幅に軽減される可能性があります。
借り換えで返済期間を短縮するには「銀行の強み」を活かすのがコツ
住宅ローンの借り換えでは、金利引き下げと同時に返済期間の短縮も視野に入れることで、総返済額を大きく削減できる可能性があります。
ただし、どの銀行でも同じ成果が得られるとは限りません。
銀行ごとに得意とするローン規模や団信の特性が異なるため、自分の状況に合った選択が大切です。
銀行ごとの特徴と得意領域
- 住信SBIネット銀行：高額借入・長期返済に強い。金利が最安水準で、50歳以下ならがん＋全疾病保障も無料で付帯。
- 楽天銀行：事務手数料が業界最安クラス。中規模ローンの借り換えでコストパフォーマンスが高く、楽天ポイント連携も魅力。
- auじぶん銀行：保障内容のカスタマイズが豊富。夫婦連生団信やがん100%保障も選べ、バランス重視派に最適。
このような特徴を踏まえて、今回はそれぞれの銀行が「最も力を発揮できる条件」でシミュレーションを行っています。
各銀行の想定条件（借入額・返済期間）は以下の通りです。
| 銀行名 | 借入残高 | 返済期間（短縮前 → 後） | 理由 |
|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 5,000万円 | 30年 → 25年 | 低金利・高額借入・長期返済で効果が出やすい |
| 楽天銀行 | 3,000万円 | 28年 → 23年 | 中規模借入＋低事務手数料で費用対効果◎ |
| auじぶん銀行 | 4,000万円 | 35年 → 30年 | 夫婦団信や長期完済型を意識した組み方 |
住信SBIネット銀行のケース
借入残高：5,000万円
金利：1.0% → 0.698%へ借り換え
返済期間：30年 → 25年に短縮
・月々の返済額は少し上がるが、総返済額を200万円以上カットできる可能性あり。
・SBIは事務手数料2.2%とやや高いが、50歳以下なら団信も手厚く、費用対効果が高い。
楽天銀行のケース
借入残高：3,000万円
金利：1.2% → 0.745%へ借り換え
返済期間：28年 → 23年に短縮
・楽天銀行は事務手数料が安く（0.990%）、楽天口座指定でさらに優遇。
・楽天ポイントが貯まる＋団信が無料で付帯されており、短縮してもコスパ良好。
auじぶん銀行のケース
借入残高：4,000万円
金利：1.1% → 0.829%へ借り換え
返済期間：35年 → 30年に短縮
・KDDIユーザーならauじぶん銀行の特典も受けられる可能性あり。
・がん100%保障や夫婦団信など、将来リスクに備えた保障を選びつつ、利息総額を減らすことが可能。
返済期間を短縮する際の注意点
- 月々の返済額は必ず増えるため、家計に無理のない範囲で設定を
- 審査において返済比率が高くなりすぎると否決される可能性あり
- 団信の内容（がん保障や就業不能保障など）も同時に見直すと◎
借り換え＋返済期間短縮は、「支払総額を大きく減らしたい」「老後までに完済しておきたい」という方に最適な選択肢です。各行の強みを比較して、あなたに最適なプランを見つけましょう。
借り換え vs 繰り上げ返済｜返済期間を短縮する2つの方法
住宅ローンの返済期間を短縮する方法には、大きく分けて2つあります。
- ① 借り換えによって期間を短縮する（→ 金利が下がる＆保障も見直せる）
- ② 繰り上げ返済で期間を短縮する（→ 手持ち資金で直接ローンを圧縮）
繰り上げ返済の種類とメリット
- 期間短縮型：返済額はそのままに、ローン完済時期を早める → 利息の削減効果が大
- 返済額軽減型：返済期間はそのままに、月々の返済額を減らす → 家計に余裕ができる
返済期間を短くして利息を大幅にカットしたいなら「期間短縮型」がおすすめです。
借り換えと繰り上げ返済、どちらが得か？
| 項目 | 借り換え | 繰り上げ返済 |
|---|---|---|
| 目的 | 金利引き下げ・団信見直し・期間短縮 | 元金圧縮・利息削減 |
| 必要資金 | 諸費用（手数料・登記など）約50～100万円 | 繰り上げに使う現金のみ |
| 手続き | 審査あり・借入契約が必要 | ネットや電話で簡単に手続き可 |
| 向いている人 | 今後の返済計画を見直したい人 | 手元資金に余裕がある人 |
各銀行の繰り上げ返済対応状況
- 住信SBIネット銀行：ネットで手続き可能。手数料無料、1万円単位から可。
- 楽天銀行：マイページまたは電話でOK。手数料無料、1万円単位から。
- auじぶん銀行：スマホ完結。一部繰上は無料、全額返済は33,000円（固定期間中）。
借り換え＋繰り上げ返済を併用する方法も
たとえば、借り換えで返済期間を短縮したうえで、さらに手元資金で繰り上げ返済をすることで、返済総額を大きく圧縮できます。
以下のようなステップがおすすめです：
- 借り換えで金利を下げ、返済期間も短縮する
- 手数料などの支出を除いた余剰資金で、繰上げ返済を追加実施
- 数十万円単位でもOK。5年〜10年分の利息を圧縮できることも
借り換え＋繰り上げ返済の組み合わせは、返済額の最適化を目指すうえで非常に効果的な手段です。
総まとめ：住宅ローン借り換え＋返済期間短縮を成功させるために
住宅ローンの返済期間を短縮する方法として、
- ① 金利を下げる借り換え
- ② 繰り上げ返済（期間短縮型）
- ③ 借り換え＋繰り上げ返済の併用
これらを状況に応じて使い分けることで、返済総額を数十万〜数百万円単位で減らすことが可能です。
銀行ごとの特徴を活かすのがカギ
- 住信SBIネット銀行： 高額借入・長期返済に強く、保障も充実。50歳以下なら団信が無料で手厚い。
- 楽天銀行： 手数料の安さが魅力。中規模ローンの借り換えと相性が良く、楽天経済圏にもメリット。
- auじぶん銀行： バランス型。夫婦連生団信やがん100％保障など、家族のリスク対策を重視する人におすすめ。
借り換えだけで満足せず、繰り上げ返済まで視野に
借り換えによって月々の返済に余裕が生まれたら、その一部を繰り上げ返済（期間短縮型）に充てることで、さらなる利息軽減が見込めます。
たとえば、
- 5年繰り上げ返すだけで、利息を100万円以上カットできることも
- 各行ともに繰り上げ返済の手数料は無料（全額返済は一部有料）
まとめ：こんな人にはこの戦略
- 完済時期を早めて老後に備えたい → 借り換え＋期間短縮型の繰上げ返済
- 月々の返済をラクにしたい → 借り換えのみ or 返済額軽減型の繰上げ返済
- 団信保障を見直したい → 借り換えで団信を強化（特にSBI・auじぶん銀行）
どの戦略が最適かは、ご自身のライフプラン・家計状況・金利条件によって異なります。
まずは無料のシミュレーションや銀行の公式サイトで具体的な数字を把握してみるのが第一歩です。
「住宅ローン借り換えは、未来の安心を買う行動」
ぜひ、ご自身に最適な選択肢を見つけてください。
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